Obwohl die Bauqualität unmittelbaren Einfluss auf den Erfolg eines Immobilienprojekts hat, setzen viele Investoren andere Schwerpunkte: Sie beauftragen Projektsteuerer, die auf Kosten- und Termin-Controlling spezialisiert sind. Um die Bauqualität zu beurteilen, hilft aber nur eine unabhängige Expertise.
Um Projekte abzusichern, verankern Auftraggeber oder Generalunternehmer ein umfassendes Controlling in den Verträgen. Banken und Immobilienfonds legen den Schwerpunkt auf die Termintreue und den Geldfluss. Einige der beauftragten Projektsteuerer bieten nur ein Monitoring, das bei der Bauqualität nicht tief genug geht – und bei dem es an Fachpersonal, dessen Qualifikation oder an technischer Ausstattung mangelt. Indes bestimmt aber die Qualität den langfristigen Wert des Gebäudes – hier gilt es, Baumängel durch das Einschalten eines baubegleitenden Qualitätscontrollings im Vorhinein zu verhindern. Um Projekte abzusichern, verankern Auftraggeber oder Generalunternehmer ein umfassendes Controlling in den Verträgen. Banken und Immobilienfonds legen den Schwerpunkt auf die Termintreue und den Geldfluss. Einige der beauftragten Projektsteuerer bieten nur ein Monitoring, das bei der Bauqualität nicht tief genug geht – und bei dem es an Fachpersonal, dessen Qualifikation oder an technischer Ausstattung mangelt. Indes bestimmt aber die Qualität den langfristigen Wert des Gebäudes – hier gilt es, Baumängel durch das Einschalten eines baubegleitenden Qualitätscontrollings im Vorhinein zu verhindern.
Kleine Fehler, hohe Kosten
Baumängel betreffen alle Branchen und Gewerke, haben ihre Ursache aber häufig in den gebäudetechnischen Gewerken. Viele ausführende Unternehmen stehen vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung und des härteren Wettbewerbs unter immensem Kosten- und Zeitdruck. Die Bauleitung ist mitunter zu selten vor Ort. Hinzu kommen Sprachbarrieren zwischen den Arbeitenden, was die Kommunikation erschwert. Selbst „Kleinigkeiten“ führen immer wieder zu hohen Folgekosten, wie die folgenden Beispiele eindrucksvoll zeigen.
Hotelkomplex: Wasserleitungen nicht befestigt
In einem großen Hotelkomplex beispielsweise war in allen vorgefertigten Badzellen eine Wasserleitung aus Kunststoff an mehreren Stellen nicht fachgerecht an der Wand befestigt. Beim Öffnen des Wasserhahns „klopfte“ die Leitung wegen des Druckwechsels von innen gegen die Trockenbauverkleidung. Jedes Bad musste wieder so gut wie komplett rückgebaut werden, um den Fehler zu finden. Ein qualifiziertes baubegleitendes Qualitätscontrolling hätte dem vorgebeugt. Die Befestigung der Leitung hätte nur einige Euro zusätzlich gekostet und den kostenintensiven Umbau in allen Badzellen gespart. Selbstredend musste auch der Termin der Eröffnung nach hinten geschoben werden, was erhebliche Schadensersatzforderungen durch den Betreiber nach sich zog. Ähnliches zeigen auch folgende Beispiele.
Bürogebäude: fehlerhafte Fensteranschlüsse
TÜV SÜD begleitete die Bauabnahme eines sechsstöckigen Bürogebäudes und wurde dafür je zur Hälfte vom Käufer und vom Verkäufer beauftragt. Ein baubegleitendes Qualitätscontrolling war nicht vorgesehen. Zwei Sachverständige aus der Bautechnik und der Gebäudetechnik waren daher erst nach Fertigstellung auf der Baustelle.
Die Gebäudefassade war teils aus Metall und teils in Klinkeroptik ausgeführt. Die Abnahme zeigte: Alle Fensteranschlüsse, also der Übergang zwischen Fensterrahmen und Fassade, waren unten an den Fensterbrettern und den Seiten fehlerhaft angearbeitet. Der Anschluss war nicht dauerhaft schlagregendicht ausgeführt. Wasser wäre hinter die Verkleidung gelaufen, hätte die Wärmedämmung beschädigt sowie Schimmelbefall verursacht. Als Folge wurden rund 400 Fensteranschlüsse zurückgebaut, um alles richtig herum neu anzudichten.
In diesem Fall handelt es sich um ein klassisches Schnittstellen-Problem, wenn mehrere Gewerke eingebunden sind. Hier hatten die Architekten und Bauleiter sowie die Fassaden- und Fensterbauer nicht alle nötigen Projektdaten und -details abgestimmt. Ein kontinuierliches baubegleitendes Qualitätscontrolling, das den Baufortschritt regelmäßig begleitet, hätte einen sechsstelligen Betrag für die Nachbesserungen eingespart.
Mehrfamilienhaus: fehlerhafte Abwasserleitungen
Wohngebäude über zehn Meter Gesamthöhe müssen in Deutschland bestimmte Normen für die Abwasserleitungen einhalten. Hier wurde TÜV SÜD mit einem baubegleitenden Qualitätscontrolling beauftragt. Beim Verlegen des ersten von 60 Abwassersträngen bemerkten die Sachverständigen Fehler: Die Zuläufe waren falsch an die Fallleitung angeschlossen, so dass es im Betrieb gegebenenfalls zu Beeinträchtigungen in den unteren Stockwerken gekommen wäre. Im Erdgeschoss wäre möglicherweise das fäkalienhaltige Abwasser aus den Toiletten und Abflüssen ausgetreten.
Das baubegleitende Qualitätscontrolling durch TÜV SÜD hat in diesem Fall verhindert, dass nachträglich Wände aufgerissen und Rohre neu angeschlossen werden mussten – und hat folglich so Kosten von mehreren zehntausend Euro eingespart.
Einfamilienhaus: Wärmepumpe zu dicht am Nachbarn
Bei einem privaten Wohnhaus wurde TÜV SÜD erst in der abschließenden Bauphase mit einer Begutachtung beauftragt. Da waren das Fundament und die Leitungen für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe bereits zu nah am Nachbargrundstück positioniert. Die Mindestabstände sind unter anderem abhängig vom Wärmepumpentyp und dem Aufstellort (ob reines Wohn- oder Gewerbegebiet beziehungsweise Mischgebiet) sowie vom Baurecht.
Für die Positionierung der Luft-Wasser-Wärmepumpe mit deren Fundament waren die Schallwerte der Wärmepumpe entscheidend. Nach Prüfung durch das Expertenteam stellte sich der Abstand als zu gering heraus. Der Nachbar wäre schalltechnisch beeinträchtigt worden, es wäre schlichtweg zu laut gewesen. Die Neuverlegung des Fundaments und der Rohrleitung inklusive der Umgestaltung des bereits fertiggestellten Gartens kostete rund 10.000 Euro und hätte vermieden werden können, wenn der Bauherr eine Begutachtung früher in der Bauphase – oder bereits in der Planungsphase – beauftragt hätte.
Wie umfassendes Monitoring abläuft
Vor allem größere Bauvorhaben erfordern breit aufgestellte Controlling-Teams. Umfassendes Projektcontrolling beginnt schon mit der Vertragsprüfung. Spezifisch qualifizierte Sachverständige sollten alle Planungsunterlagen prüfen. Auch muss der Baufortschritt regelmäßig begutachtet werden. Bei der Abnahme gilt es nochmals, etwaige Baumängel festzustellen und die nötigen Restleistungen und gegebenenfalls Einbehalte zu ermitteln. Ob alle Mängel beseitigt sind, zeigt eine Nachbegehung.
Die TÜV SÜD-Sachverständigen prüfen zunächst die Pläne in einem fachübergreifenden Team aus der Bau- und Gebäudetechnik, der Elektrotechnik, dem Brandschutz und der Gebäudeautomation sowie hinsichtlich der Barrierefreiheit und des Schallschutzes. Der Baufortschritt wird im Regelfall im Rohbau alle acht, der Ausbau alle vier Wochen begutachtet. Bei der Abnahme kommen hier auch die Kosten für Baumängel/Restleistungen in den Blick. Bei Hotels wird der Bau vor und nach dem Einrichten begutachtet, falls beim Einbau von Möbeln Mängel entstanden sind. Die Nachbegehung erfolgt in der Regel nach drei bis sechs Monaten.
Wo lassen sich Risiken minimieren?
Beispiele sind die Kellerabdichtung, die TÜV SÜD-Experten vor dem Verfüllen der Räume beziehungsweise bei WU-Konstruktionen nach dem Betonieren der Bodenplatte prüfen. Hinzu kommen die Rohbauarbeiten, das Dachtragwerk, der Fenstereinbau sowie die Rohinstallation der technischen Gewerke wie Heizung und Lüftung. Bei den elektro- und gebäudetechnischen Installationen geschieht das vor dem Schließen der Installationsschächte und vor den Innenputzarbeiten. Unter anderem kontrollieren sie die Dampfsperren und Dämmung, den Estrich sowie die Fassaden während der Ausführung. Gleiches gilt für die Montagearbeiten in den Technikzentralen.
Baucontrolling-Vorteile auf einen Blick:
- Höhere Sicherheit im Bau und bei der Nutzung
- Vermiedene Baumängel sparen Zeit und Kosten
- Bessere Bauqualität erhöht die Werthaltigkeit
- Unabhängige Expertise hilft im Kontakt mit allen Beteiligten
