Gewerblich genutzte Gebäude unterliegen im Laufe ihrer Existenz nicht selten Änderungen hinsichtlich der in ihnen ausgeübten Nutzung. Anlass ist oftmals ein Eigentümeroder Mieterwechsel oder aber schlichtweg wirtschaftliche Interessen, die sich im Laufe der Jahrzehnte geändert haben und eine anderweitige Nutzung des Gebäudes verlangen.
1. Schon die bloße Änderung der Nutzung ist (auch ohne bauliche Maßnahmen) genehmigungspflichtig
Sofern damit keine baulichen Erweiterungs- oder Änderungsmaßnahmen einhergehen, die das Gebäude bzw. die genutzten Räumlichkeiten betreffen, wird dabei häufig übersehen, dass auch die bloße Änderung der ausgeübten Nutzung in aller Regel genehmigungspflichtig ist.
Die Frage ist in diesem Zusammenhang oft, ab wann in der Praxis tatsächlich eine Nutzungsänderung im rechtlichen Sinne vorliegt. Geht der Gebäudeeigentümer bzw. der verantwortliche Nutzer insofern fehl in der Annahme, dass die von ihm durchgeführte bzw. veranlasste Änderung der Nutzung nicht genehmigungspflichtig ist (oder überhaupt keine Nutzungsänderungen im rechtlichen Sinne vorliegt), kann dies gravierende rechtliche Auswirkungen sowohl auf der Ebene der vertraglichen Haftung als auch der zivilrechtlichen oder sogar strafrechtlichen Haftung haben. Vor Augen führen muss man sich in diesem Zusammenhang nur, dass eine ungenehmigte ausgeübte Nutzung zumindest formell rechtswidrig ist und insofern einerseits die Behörde ermächtigt ist, jederzeit eine Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands zu verlangen und gegebenenfalls auch per Verwaltungszwang durchzusetzen (beispielsweise durch eine Nutzungsuntersagung).
Andererseits kann die Tatsache einer vorgelegenen ungenehmigten Nutzung im Falle eines Schadens eine – auch versicherungsrechtlich gegebenenfalls nicht gedeckte -Haftung des Eigentümers bzw. verantwortlichen Nutzers zur Folge haben.
2. Aktuelle Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg Im Falle eines jüngst entschiedenen Sachverhalts vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg ging es um die Frage einer vorliegenden Nutzungsänderung einer ehemaligen Gaststätte (die teilweise auch Übernachtungsmöglichkeiten für die Gäste der Gaststätte zur Verfügung stellte) in eine Unterkunft für Arbeitnehmer.
Die zuständige Bauaufsichtsbehörde hatte eine Nutzungsuntersagung verfügt, da nach ihrer Ansicht die vorher ausgeübte Gaststättennutzung (mit Übernachtungsmöglichkeit) nicht mehr der nunmehr ausgeübten Nutzung als Arbeitnehmerunterkunft entspreche und insofern eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung anzunehmen sei.
Da eine Genehmigung jedoch nicht vorlag, wurde die Nutzungsuntersagung ausgesprochen.
Hiergegen wendete sich der Eigentümer mit einer Klage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht sowie einer Beschwerde nach hierauf ergangener Klageabweisung vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen der Entscheidung: OVG 2S. 48.18 vom 16.11.2018).
3. Kriterien der Rechtsprechung: Nutzungsänderung bei Eingreifen von anderen brandschutzrechtlichen Vorschriften gegenüber der vorherigen Nutzung
Das Oberverwaltungsgericht hat in seinem diesbezüglichen Beschluss ausdrücklich ausgesprochen, dass eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung unter anderem dann vorliege, wenn die Nachfolgenutzung (hier: Arbeitnehmerunterkunft) gegenüber der vorhergehenden Nutzung (hier: Gaststätte mit Übernachtungsmöglichkeit) anderen oder weitergehenden brandschutzrechtlichen Bestimmungen unterliege. Erfolge die Nachfolgenutzung ohne die erforderliche Baugenehmigung, kann dies den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigen.
In der Begründung hat das Gericht weiter ausgeführt, dass gerade der Brandschutz bei der vorliegenden Nutzungsänderung einer vollumfänglichen neuen Prüfung bedürfe. Es liege insofern auf der Hand, dass an eine Unterkunft für 35 bis 50 Personen (bezüglich der neuen Arbeitnehmerunterkunft bzw. der diesbezüglich ausgeübten Nutzung) andere brandschutzrechtliche Anforderungen zu stellen sein könnten als an eine Gaststätte.
Die Tatsache, dass Teile des Gebäudes (wie hier der ehemalige Tanzsaal) bisher baurechtlich auch als Wohnung genehmigt waren, ändere hieran nichts.
4. Arbeitnehmerunterkunft ist keine Wohnnutzung im bauordnungsrechtlichen Sinne
Dies deshalb, da die neue Nutzung als Arbeitnehmerunterkunft keine Wohnnutzung im bisherigen Sinne darstelle. Nach der Rechtsprechung handele es sich bei einer ausgeübten Wohnnutzung um eine solche, die bestimmte Kriterien erfülle: auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts. Gerade hinsichtlich der Eigengestaltung der Haushaltsführung des häuslichen Wirkungskreises fehle es bei der hier neuen Nutzung als Arbeitnehmerunterkunft.
In mehreren Zimmern befänden sich zahlreiche Doppelstockbetten, Einzelbetten, selbst gebaute Betten und Matratzenlager. Darüber hinaus seien im früheren Speiseraum der Gaststätte allein sieben Doppelstockbetten aufgestellt worden. Eine eigenständige Haushaltsführung, welche ein Mindestmaß an Intimität voraussetze, sei insofern hier nicht möglich. So müssen sich die Schlafräume sowie die gemeinschaftlichen Räume mit anderen geteilt werden, ohne dass die dort befindlichen Personen Einfluss auf Anzahl oder Zusammensetzung hätten.
Im Ergebnis liegt somit bei der Arbeitnehmerunterkunft keine Wohnnutzung vor. Jedenfalls kann aufgrund der Nutzungsänderung nicht mehr von der vorherigen gaststättenmäßigen Nutzung (mit Übernachtungsmöglichkeit) ausgegangen werden. Da die diesbezügliche Nutzungsänderung nicht genehmigt wurde, sei auch eine entsprechende Nutzungsuntersagung seitens der Behörde gerechtfertigt.
Die Entscheidung und die diesbezügliche Begründung des Oberverwaltungsgerichts zeigt, dass sich die in der Praxis oftmals empfundenen Kriterien hinsichtlich der Frage, ob eine Änderung der Nutzung vorliegt oder nicht, häufig nicht mit den rechtlichen Kriterien decken. Tatsächlich ist die rechtliche Sichtweise diesbezüglich sehr restriktiv: Sofern andere Vorschriften aufgrund der neuen Nutzungsart einschlägig sind oder werden, ist im Zweifelsfall von einer Genehmigung wichtiger Nutzungsänderungen auszugehen. Den betroffenen Eigentümern bzw. verantwortlichen Nutzern oder Betreibern kann insofern nur im Vorhinein geraten werden, eine diesbezüglich etwaig infrage stehende Genehmigungspflichtigkeit beispielsweise durch eine Bauvoranfrage zu verifizieren und entsprechend im Zweifelsfall auch eine Genehmigung herbeizuführen.
