Die Halbwertszeit von Fakten und deren Bewertung ist in der Corona-Krise enorm kurz. Akteure, die sich noch vor wenigen Tagen unbetroffen wähnten, stehen nun mehr vor immensen Herausforderungen bei der Realisierung ihrer Bau- und Immobilienprojekte. Allein die wirtschaftliche Reichweite der Corona-Krise auf die Bau- und Immobilienwelt lässt sich kaum abschätzen. Fest steht jedoch, dass sich Bauherren, Planer, Werkunternehmer, Finanzierer und Käufer mit möglichen Lösungen für die aufkommenden Themen befassen müssen. Nachfolgend werden exemplarisch im ersten Teil einige in der Praxis bereits jetzt aufgetretene Fragestellungen angerissen, im zweiten Abschnitt werden einige Instrumentarien aus dem „juristischen Werkzeugkoffer“ hierfür dargestellt, und dann zum Schluss mögliche Lösungsansätze für die Fragestellungen skizziert. Welche Wege die Rechtspraxis, insbesondere die Rechtsprechung, einschlägt, wird sich zeigen.
Müssen Ausführungsfristen nach wie vor eingehalten werden?
Als sich die Nachricht verbreitete, dass sich Lieferungen aus China aufgrund der Corona-Epidemie verzögern würden, dachte wohlkaum jemand daran, dass diese gleiche Epidemie den innereuropäischen Warenverkehr von Baustoffen behindern und damit massive Auswirkungen auf laufende Bauprojekte haben würde. Wenngleich politisch versucht wird, den Warenverkehr aufrecht zu erhalten, ist dieser stellenweise gänzlich zum Erliegen gekommen. Dies hat verschiedene Gründe: Personal von Produktionsbetrieben ist erkrankt oder in Quarantäne, LKW-Fahrer dürfen etwa aus dem Ausland einreisen, müssen aber bei der Rückkehr in ihr Heimatland befürchten, sich in Quarantäne begeben zu müssen.
Um nicht den Ausfall des LKW-Fahrers aus diesem Grund zu riskieren, unterbindet der Lieferant die Auslieferung nach Deutschland. Weitere Verzögerungen ergeben sich daraus, dass Personal der Baustelle fernbleibt. Stellenweise ist zu beobachten, dass ganze Bauarbeiter-Belegschaften von Baustellen im wahrsten Sinne des Wortes von heute auf morgen alles stehen und liegen lassen und in ihre Heimatländer zurückfahren. Andere Mitarbeiter haben ihre Kinder zu betreuen. Teilweise ordnen Arbeitgeber zum Schutz der Arbeitnehmer an, dass das Personal auf der Baustelle reduziert wird oder die Baustelle gar eingestellt wird. Das Ergebnis ist stets das gleiche: Die Bauausführung verzögert sich, wobei ein Ende der Verzögerung noch nicht absehbar ist. Wenn behördliche Restriktionen gelockert werden, wird noch einige Zeit ins Land gehen, bis Projekte wieder fortgeführt werden können.
Wer trägt die Kosten für eine erforderliche Planungsänderung?
Lieferengpässe können eine Planungsänderung erforderlich machen: Ist es beispielsweise im Einzelfall nicht möglich, dass bestimmte Baustoffe (rechtzeitig) beschafft werden, sind die Beteiligten bestrebt, das Bauvorhaben mit anderen, (rechtzeitig) vorhandenen Baustoffen zu realisieren.
Wie nachfolgend aufgezeigt wird, erscheint es zumindest denkbar, dass die sich nunmehr zeigenden potentiellen „Behinderungs-Variablen“ am Bau auch künftige Auswirkungen bei der Bewertung von Bau- und Immobilienprojekten durch beispielsweise drittfinanzierende Banken unterzogen werden. Dies kann den Bauherrn zu einer Planungsänderung veranlassen. Auch ist damit zu rechnen, dass vom Reißbrett abgeschlossene Mietverträge aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieter nicht oder zumindest nicht wie geplant realisiert werden können. Der Vermieter wird eventuell einen neuen Mieter finden müssen, der gerade im gewerblichen Bereich möglicherweise andere bauliche Anforderungen stellen wird.
Nicht zuletzt können hygienische Anforderungen erhöht werden. Dies gilt für Gebäude mit erhöhtem Personenverkehr, für die Nahrungsmittelproduktion, für den Laborbereich wie für Gesundheits- und Pflegeimmobilien.
Kann der Auftraggeber vom Planer stets eine neue Planung oder Planungsänderung verlangen? Hat der Auftraggeber in allen diesen Fällen die Kosten der Planungsänderung tragen?
Kann der Abnahmetermin verschoben werden?
Der Abnahmetermin ist von zentraler Bedeutung. Mit der Abnahme kann die Schlussrechnung gestellt werden; die Verjährung für Gewährleistungsansprüche beginnt zu laufen; das Risiko einer zufälligen Verschlechterung der Leistung geht vom Werkunternehmer auf den Auftraggeber über. Daher hat der Werkunternehmer ein erhebliches Interesse, die Abnahme so schnell wie möglich zu realisieren. Ist der Auftraggeber oder ein für die Abnahme bestellter Sachverständiger aufgrund der aktuellen Krise verhindert, erkrankt oder in Quarantäne, stellt sich die Frage, ob der Auftraggeber die Verschiebung des Abnahmetermins verlangen kann; wenn ja, wie ist mit einer solchen Verschiebung umzugehen? Stehen dem Auftragnehmer für die Beseitigung von Mängeln, die bei der Abnahme festgestellt werden, gerade noch Personal und Baustoffe zur Verfügung, stellt sich die Frage, wie der Situation zu begegnen ist, wenn dem auf einmal nicht mehr so ist – weil der Abnahmetermin „coronabedingt“ vom Auftraggeber verschoben wurde.
Müssen Gewerberaummieter weiter ihre Miete bezahlen?
Mieter, die durchaus ernstzunehmende Marktmacht besitzen, haben jüngst für einiges Aufsehen gesorgt, indem sie mitteilten, während der Corona-Krise keine Miete mehr für die von ihnen angemieteten Verkaufsflächen zu zahlen. Sie stützten dieses Verhalten z. T. auf behördliche Öffnungsverbote für die Verkaufsflächen. Dabei ist zu Beginn der behördlichen Öffnungsverbote noch offen, wie lange diese Öffnungsverbote andauern werden. Käme man zu dem Ergebnis, dass Mieter von Verkaufsflächen, die vom Öffnungsverbot betroffen sind, keine Miete zu zahlen haben, stellt sich weiter die Frage, ob Mieter, deren Flächen keinem formalen Öffnungsverbot unterliegen, auch dann die Zahlung der Miete einstellen dürfen, nur weil sie die Fläche coronabedingt nicht gewinnbringend nutzen können. Aufgrund dieser Entwicklung ist ebenfalls denkbar, dass Banken die Finanzierung von Bau- und Immobilienprojekten zukünftig einer dies berücksichtigenden Bewertung unterziehen könnten.
Juristischer „Werkzeugkoffer“
Um die oben angerissenen Fragestellungen juristisch „in den Griff zu bekommen“, wird man sich rechtlicher Werkzeuge bedienen. Diese kommen zwar immer wieder zum Einsatz, können aber je nach Fallkonstellation zu einer unterschiedlichen rechtlichen Bewertung führen. Die ganz elementaren rechtlichen Werkzeuge werden nachfolgend dargestellt.
Vorrang vertraglicher Abreden
Haben die Parteien vertragliche Abreden, etwa sog. „Force-majeure-Abreden“, für den Fall einer Epidemie getroffen, stellt sich die Lage relativ einfach dar. Derartige vertragliche Vereinbarung regeln zwischen den Vertragsparteien, welche konkreten Folgen und vertraglichen Verpflichtungen der Eintritt einer als höhere Gewalt vertraglich definierten epidemischen oder pandemischen Lage hat.
Nicht in allen Fällen wird es jedoch solche vertragliche Vorkehrungen geben; in Ermangelung vertraglicher Abreden haben die Parteien auf das durch die Rechtsprechung ausgeformte Gesetzesrecht zurückzugreifen.
Vorübergehende Unmöglichkeit
Nach § 275 Abs. 1 BGB ist ein Anspruch auf eine Leistung ausgeschlossen, soweit sie unmöglich ist. Das schlichte Berufen von Planern und ausführenden Unternehmen auf diese Norm wäre indes angesichts der erheblichen negativen Rechtsfolgen für den Auftraggeber zu einfach (Er verliert schlicht den vertraglich vereinbarten Erfüllungsanspruch hinsichtlich der ihm gegenüber eigentlich geschuldeten Leistung des Auftragnehmers.). § 275 BGB setzt insofern eine dauerhafte Unmöglichkeit voraus. Da davon auszugehen ist, dass die Corona-Krise in diesem Ausmaß nur vorübergehender Natur ist, vermag dieser Ansatz wohl zumindest derzeit noch nicht zu entlasten. Vielmehr haftet ein Auftragnehmer nach den allgemeinen Schadenersatzregelungen, wenn er die vorübergehende Unmöglichkeit wegen Vorsatzes oder Fahrlässigkeit zu vertreten hätte.
Höhere Gewalt und unabwendbare Umstände
Höhere Gewalt ist ein außergewöhnliches, betriebsfremdes, von außen durch elementare Naturkräfte oder Handlungen dritter Personen herbeigeführtes Ereignis, das nach menschlicher Einsicht und Erfahrung nicht vorhersehbar ist, mit wirtschaftlich erträglichen Mitteln durch die äußerste, vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht verhütet oder unschädlich gemacht werden kann und auch nicht wegen seiner Häufigkeit vom Betriebsinhaber hinzunehmen ist. Der höheren Gewalt wohnt also ein gewisser Ausnahmecharakter inne. Das Verschulden einer Partei schließt deren Berufung auf höhere Gewalt aus. Unabwendbare Umstände sind solche, die nach menschlicher Einsicht und Erfahrung in dem Sinne unvorhersehbar sind, dass ihr Eintritt und ihre Folgen unter Einsatz wirtschaftlich vertretbarer Mittel auch bei äußerster Sorgfalt nicht verhindert oder ihre Wirkungen bis auf ein erträgliches Maß unschädlich gemacht werden können.
Nach § 6 Abs. 2 Nr. 1 lit. c) VOB/B werden Ausführungsfristen durch höhere Gewalt oder unabwendbare Umstände verlängert. Nach § 7 Abs. 1 VOB/B hat der Unternehmer zusätzliche Ansprüche, wenn er die ganz oder teilweise ausgeführte Leistung vor der Abnahme wegen höherer Gewalt oder anderer unabwendbarer von ihm nicht zu vertretender Umstände seine Leistung erneut erbringen muss.
Nach § 206 BGB hemmt höhere Gewalt auch die Verjährung.
Die Rechtsfolgen von höherer Gewalt oder (anderen) unabwendbaren Ereignissen ist nicht zentral geregelt. Verschiedene gesetzliche Bezugnahmen lassen jedoch den Schluss zu, dass bei höherer Gewalt bzw. unabwendbaren Ereignissen eine angemessene, ggf. von den vertraglichen Bestimmungen abweichende Risikoverteilung erfolgt, sei es durch Anpassung des Vertrags oder durch Anpassung der Zurechnung.
Störung der Geschäftsgrundlage
Der sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage wurde ursprünglich entwickelt, um strukturelle Veränderungen nach dem ersten Weltkrieg auszugleichen, die die Grundlage für viele Rechtsverhältnisse erschüttert hatten. Später fand der Wegfall der Geschäftsgrundlage Anwendung bei Revolution (im Ausland) und Geldentwertungen. Mit der Begründung des Wegfalls der Geschäftsgrundlage sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Parteien bei Vertragsabschluss bestimmte (übergeordnete) Entwicklungen nicht bedacht haben, und für diese Entwicklungen ein Ausgleich geschaffen werden musste. Über viele Jahrzehnte hinweg wurde der Wegfall der Geschäftsgrundlage von der Rechtsprechung entwickelt, bis er mit dem am 01.01.2002 in Kraft getretenen Schuldrechtsmodernisierungsgesetz in § 313 BGB als „Störung der Geschäftsgrundlage“ kodifiziert wurde.
In der juristischen Literatur bejaht eine Ansicht eine Störung der Geschäftsgrundlage bei Natur- und Umweltkatastrophen sowie bei ähnlichen Massenkalamitäten. Der BGH hat 1993 die Unzumutbarkeit der Beschaffung von bestimmten Gegenständen aufgrund einer unvorhergesehenen Verknappung der Bezugsmöglichkeiten als Wegfall der Geschäftsgrundlage ausreichen lassen. Der allgemeine Wechsel der Wirtschaftsordnung im Jahr 1990 in der DDR sowie die Finanzmarktkrise im Jahr 2008 wurden im Allgemeinen nicht als Wegfall bzw. Störung der Geschäftsgrundlage betrachtet. Was bedeutet dies nunmehr für die Corona-Krise?
§ 313 BGB verlangt eine schwerwiegende Veränderung der Grundlage des Vertrags nach dessen Abschluss, durch die die Risikoverteilung zum Nachteil einer Partei verändert wird. Ein wesentliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung soll ausgeglichen werden.
Außerdem darf das Risiko des Eintritts der schwerwiegenden Veränderung nicht der einen oder der anderen Partei zugeordnet sein.
Ist die Geschäftsgrundlage gestört, ist der Vertrag nicht unwirksam. Es besteht jedoch ein Anspruch auf Anpassung des Vertrags, sodass das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung aufgehoben wird.
Aktuelle Gesetzesvorhaben
Die Bundesregierung beabsichtigt den Erlass eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht. Die zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses vorhandene Formulierungshilfe für dieses Gesetzesvorhaben betont, dass noch nicht absehbar ist, für welchen Zeitraum die Krise ihre Folgen zeitigen wird. Daher soll zunächst für den Zeitraum bis zum 30.09.2020 ein Leistungsverweigerungsrecht für Schuldner geregelt werden, die die Ansprüche im Zusammenhang mit Verträgen, die vor dem 08.03.2020 geschlossen wurden, derzeit wegen der Folgen der COVID-19-Pandemie nicht erfüllen können. Für Vermieter soll das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.09.2020 nicht gelten. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete soll aber bestehen bleiben. Für Darlehensverträge sollen eine gesetzliche Stundungsregelung und eine Vertragsanpassung nach Ablauf der Stundungsfrist eingeführt werden. Daneben soll ein gesetzlicher Kündigungsschutz eingeführt werden.
Lösungsansätze
Müssen Ausführungsfristen eingehalten werden?
Trotz der außergewöhnlichen Umstände muss der Auftragnehmer unter Geltung der aktuellen Gesetzeslage bei Material- oder Personalengpässen alles ihm Zumutbare tun, um gleichwohl die geschuldete Leistungfrist gerecht zu erbringen. Dies umfasst u. U. auch erhebliche finanzielle Mehraufwendungen, beispielsweise die Einbindung eines Nachunternehmers oder die Beschaffung der Materialien bei einem Dritten. Auch kreative Beschaffungsmaßnahmen (etwa Übernahme von einsatzfähigem Personal eines coronabedingt geschlossenen Betriebs) müssen in Betracht bezogen werden. Inwieweit Ersatzbeschaffungen dem Auftragnehmer im Einzelfall zumutbar sind, ist unter Beachtung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Da die coronabedingten Liefer- und Personalengpässe jedoch regions- und branchenübergreifend eingetreten sind, sind die Anforderungen an den Beweis, dass eine fristgerechte Drittbeschaffung nicht möglich war, nicht zu überspannen.
Ist dem Unternehmer trotz zumutbarer Anstrengungen die Einhaltung der Frist nicht möglich, spricht einiges für eine Anpassung der Ausführungsfristen. Coronabedingte Behinderungen sind überdies weiterhin unter Einhaltung der gesetzlichen, ansonsten normierten und ggf. vereinbarten Anforderungen anzuzeigen (z. B. nach § 6 Abs. 1 VOB/B). Im Zweifel haben die Parteien im Hinblick auf ihre Kooperationspflicht eine entsprechende neue Frist zu vereinbaren.
Wird das von der Bundesregierung beabsichtigte Gesetz erlassen, können sich Werkunternehmer grundsätzlich auf ein Leistungsverweigerungsrecht berufen: Sie müssen ihre Leistungen nicht vor dem 30.09.2020 erbringen, wenn der Vertrag vor dem 08.03.2020 geschlossen wurde und das Leistungshindernis auf die Corona-Epidemie zurückzuführen ist. Dieses Leistungsverweigerungsrecht gilt jedoch nicht uneingeschränkt.Zunächst ist zu berücksichtigen, dass es nur für die Dauer des tatsächlichen Leistungshindernisses gilt. Als Leistungshindernis gilt auch eine Gefährdung des Lebensunterhalts oder der wirtschaftlichen Grundlagen des Erwerbsbetriebs. Das Leistungsverweigerungsrecht gilt nicht, wenn dessen Ausübung für den Gläubiger unzumutbar wäre. Gleichwohl misst die aktuelle Formulierung dem Leistungsverweigerungsrecht ein solches Gewicht bei, dass hiervon nicht zu Lasten des Schuldners, d. h. des Werkunternehmers, abgewichen werden kann.
Wer trägt die Kosten für eine erforderliche Planungsänderung?
Auch hier haben alle Umstände des Einzelfalls in die Prüfung einzufließen. Grundsätzlich spricht einiges dafür, dass Kosten für eine erforderliche Planungsänderung vom Auftraggeber zu tragen sind. Hat der Planer seine Leistungen ordnungs- und vertragsgemäß erbracht, muss er diese grundsätzlich nicht kostenfrei erneut erbringen, es sei denn, die Planungsänderungen sind als solche vertraglich vereinbart (etwa Darstellen von Varianten im Rahmen von Leistungsphase 2 gemäß Anlage 10 HOAI). Der Planer hat hierbei § 650b BGB zu beachten, wonach er ein Angebot über seine Mehrvergütung zu erstellen hat. Diese für den Auftraggeber verbundenen Nachteile erscheinen abstrakt betrachtet nicht so gravierend, dass dieser eine Anpassung des Vertrags wegen Störung der Geschäftsgrundlage verlangen könnte.
Ungeachtet dessen ist zu prüfen, ob der Bauherr einen Anspruch auf Kostenersatz gegen Dritte hat, wenn sie die Planungsänderung zu vertreten haben. In einem Generalübernehmervertrag wird regelmäßig der Generalübernehmer das Risiko einer Planänderung zu tragen haben. Nach der Rechtsprechung des BGH hat das Werk den zum Zeitpunkt der Abnahme geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik zu entsprechen. Hier sprechen zwei Aspekte deutlich gegen eine coronabedingte Verantwortung in der Sphäre des Auftragnehmers: Einerseits dürfte objektiv nicht davon auszugehen sein, dass die aktuellen –sich täglich, ja geradezu stündlich ändernden– Erkenntnisse hinsichtlich der Folgen aus der aktuellen Pandemie als allgemein anerkannte Regeln der Technik angesehen werden können. Schließlich setzt dies voraus, dass es sich um bereits in den betreffenden Fachkreisen durchgesetzte Erkenntnisse handelt, was damit auch einen nicht unerheblichen zeitlichen Verlauf der Erfahrung bedeutet. Andererseits verlangen die Kriterien der höchstrichterlichen Rechtsprechung hinsichtlich einer Verantwortung des Auftragnehmers für sich zwischen Vertragsschluss und abnahmeändernde anerkannte Regeln der Technik, dass diese für den Auftragnehmer zumindest objektiv vorhersehbar waren. Auch dies dürfte für Verträge, die vor der Corona-Pandemie geschlossen wurden, zu verneinen sein.
Unabhängig davon gilt für die Praxis: Damit ein Planer auf sich abzeichnende Lieferengpässe eventuell noch mit einer Planänderung reagieren kann, benötigt er genaue Informationen des ausführenden Unternehmens über eventuellen Anpassungsbedarf. Insofern sollte ein Planer einen solchen Informationsaustausch führen und den Auftraggeber entsprechend beraten.
Kann der Abnahmetermin verschobenwerden?
Die Abnahme innerhalb eines bestimmten Zeitraums ist besonders in VOB-Verträgen relevant, da hier die Abnahme binnen 12 Werktagen auf Verlangen des Auftragnehmers nach Fertigstellung durchzuführen ist (es sei denn, vertraglich wurde etwas anderes vereinbart). Darüber hinaus besteht die Möglichkeit einer sogenannten Abnahmefiktion gemäß § 12 VOB: Wird keine Abnahme verlangt, gilt die Leistung mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung als abgenommen.
Aber auch bei BGB-Verträgen besteht die Möglichkeit einer Abnahmefiktion: Als abgenommen gilt ein Werk gem. § 640 BGB auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Außerdem tritt bei nicht rechtzeitiger Abnahme möglicherweise Annahmeverzug ein, nach einer Fristsetzung sogar Schuldnerverzug mit einer entsprechenden Schadenersatzpflicht.
Ist ein Auftraggeber bzw. Auftraggebervertreter coronabedingt nicht in der Lage, fristgerecht einen Abnahmetermin wahrzunehmen, bleibt ihm zunächst die Möglichkeit, sich vertreten zu lassen. Entsprechendes gilt, wenn ein für den Abnahmetermin eingeplanter Sachverständiger erkrankt ist oder sich in Quarantäne befindet. Der jeweilige Vertreter sollte sich zur Vermeidung von Missverständnissen mit einer Vollmacht legitimieren. Allerdings kann es schwierig sein, in Zeiten der Corona-Krise überhaupt einen Sachverständigen oder sonstigen geeigneten Vertreter zu finden, der den Auftraggeber mit entsprechender Fachkenntnis vertreten kann.
Zumindest dann, wenn ein Vertreter nicht mehr rechtzeitig gefunden werden kann, wird sich der Auftraggeber nach einer möglichen Ansicht ggf. auf § 299 BGB berufen können. Danach tritt kein Annahmeverzug ein, wenn er unerwartet erkrankt. Nach anderer Ansicht kommt es dagegen bei nicht rechtzeitiger Abnahme auf ein Verschulden des Auftraggebers nicht an. Es ist davon auszugehen, dass sich ein Auftraggeber auch auf das Leistungsverweigerungsrecht im Hinblick auf die Abnahme berufen kann, wenn das von der Bundesregierung beabsichtigte Gesetz erlassen wird. Das Leistungsverweigerungsrecht gilt zwar nur für den Schuldner einer Leistung. Da die Abnahme auch eine Hauptleistungspflicht darstellt, hat der Auftraggeber auch als Schuldner im Sinn des beabsichtigten Gesetzes zu gelten.
Müssen Gewerberaummieter weiter ihre Miete bezahlen?
In den meisten Fällen des Abschlusses eines Mietvertrags dürften sich die Parteien wohl keine konkreten Gedanken über die Corona-Krise oder den Eintritt einer ähnlich dramatischen Sachlage gemacht haben. Damit erscheint die Eröffnung des Anwendungsbereichs der Störung der Geschäftsgrundlage zumindest denkbar. Gegen eine Aussetzung der Mietzahlungspflicht spricht jedoch, dass das Risiko der gewinnbringenden Verwendung des Mietobjekts nach der gefestigten Rechtsprechung dem Mieter zugeordnet ist. Ist das Risiko einer Partei des Mietvertrags zugeordnet, spricht dies gegen eine Anpassung des Vertrags wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB, da hierfür dann kein Raum mehr bliebe.
Weiter spricht gegen eine Anwendung der Störung der Geschäftsgrundlage, dass es sich bei der Corona-Krise hoffentlich um eine vorübergehende Erscheinung handelt, die nicht mit einer dauernden strukturellen Änderung zu vergleichen ist. Die Corona-Krise mag Mietern im betreffenden Zeitraum herbe Verluste bescheren, jedoch ist ein strukturelles Ungleichgewicht zu verneinen, wenn zu erwarten ist, dass sich die Lage der Mieter kurzfristig wieder verbessert und nicht wiederholt. Insofern dürfte hier insbesondere der Grundsatz „Vertragsanpassung vor Vertragsaufhebung“ im Zusammenhang mit einer fraglichen Geltung der Regelung des § 313 BGB über die Störung der Geschäftsgrundlage gelten.
Schon die Formulierungshilfe der Bundesregierung lässt erkennen, dass die Mietzahlungen zunächst weiter geschuldet werden. Trotz der Zahlungspflicht soll aber eine Kündigung wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.09.2020 nicht wirksam sein.
Ausblick
Zusammenfassend ergibt sich schon heute in der aktuellen Situation folgendes juristisches Fazit: Rechtliche Instrumente, die zumindest dem objektiven Anschein nach in der seit Jahrzehnten gerade zu eskalierten Streitkultur und damit einhergehenden kompletten Überlastung der Gerichte zu kurz gekommen sind, treten wieder hervor: Die einvernehmliche Anpassung und Fortschreibung von Vertragsinhalten, Kooperationsgebaren zwischen den Vertragsparteien zugunsten der Erzielung des vertraglich vereinbarten Erfolgs und die Behebung oder zumindest zeitweise Aussetzung von Streitigkeiten gegebenenfalls durch Interimsvereinbarungen gewinnen wieder einen besonderen Stellenwert.
Und auch für die juristische Streitkultur am Bau dürfte künftig mehr denn je gelten: Die Berücksichtigung von aktuellen – gegebenenfalls unvorhergesehenen – Ereignissen und ihren Auswirkungen muss nicht zwangsläufig auf streitiger Ebene geführt werden und in einem Bauprozess enden. Hier dürfte die in der Praxis seit Jahrzehnten vorherrschende Überlastung der Justiz gerade in und nach der Corona-Krise nochmals erheblich an Bedeutung zunehmen. Auch hier sollte der Gesamtaspekt der gesunden Aufrechterhaltung des bauwirtschaftlichen Systems zu der Einsicht führen, dass der beste Bauprozess derjenige ist, der auch nach der Corona-Krise überhaupt nicht erst geführt werden muss.
Kooperation und die einvernehmliche Regelung vertragshindernder Umstände sind heute mehr denn je wichtige Bestandteile und gesetzliche Instrumentarien unseres bürgerlich-rechtlichen Systems.
Lösungen im Zusammenhang mit den Auswirkungen der Corona-Krise werden auf längere Sicht wohl auch auf Ebene der vertraglichen Parteien des Bau- und Projektmanagements in erster Linie gemeinsame Lösungen sein.
Die Ausführungen beziehen sich auf den Informationsstand und Zeitpunkt des Redaktionsschlusses. Aktuelle Informationen hinsichtlich Gesetzgebung und Normierung sowie Rechtsprechung und Praxishinweise finden Sie überdies auf der Homepage der Verfasser unter www.Henkel-Rae.de.
