Dies sind Ergebnisse des VHV-Bauschadenberichts Hochbau 2021/22, dem dritten Band der Bauschadenberichtreihe. Der Bericht liefert einen aktuellen und umfassenden Überblick über die Thematik von Bauschäden und -mängeln sowie über den grundsätzlichen Begriff der Qualität beim Planen und Bauen. Die aktuellen Analysen und der Vergleich mit den Ergebnissen des ersten, 2020 erschienenen Bands machen zudem eine genaue Analyse der Entwicklung von Bauschäden und -mängeln möglich. Weitere Themen sind die Rollen der Schlüsselbranche Bauindustrie, die Baukostenentwicklung, Baukonfliktmanagement, Streitvermeidung, Versicherungsschutz sowie die Entwicklung der Baudokumentation.
Wissenschaftliche Grundlage des Bauschadenberichts ist eine umfangreiche Datenermittlung: Rund 133.000 anonymisierte Datensätze aus den Jahren 2016 bis 2020 sind dafür von den VHV-Versicherungen zur Verfügung gestellt worden. Aus diesem Datenpool wurden alle Schäden aus den Bereichen Hochbau herausgefiltert, die als Grundlage für die weitere Bearbeitung dienten. Die so generierte Datenbasis umfasste insgesamt 48.543 Datensätze, die Schäden an Neubauprojekten sowie Sanierungsvorhaben und Umbauten im Bestand betreffen.
Bekannte Schadenschwerpunkte:
Baukonstruktion und Feuchteschäden
Die Direktorin des IFB Heike Böhmer erläutert: „Feuchteschäden bleiben einer der Schadenschwerpunkte im Bausektor. Spitzenreiter sind Schäden an der Baukonstruktion. Sie machen einen Anteil von 40 Prozent der Schäden aus. An zweiter Stelle folgen Wasser- und Feuchteschäden mit einem Anteil von rund 30 Prozent. Wenn wir zu den Wasser- und Feuchteschäden auch noch die Leitungswasserschäden hinzuzählen, die in der Folge wiederum zu Feuchteschäden führen, so entfallen rund drei Viertel aller Schäden auf lediglich diese zwei Schadenarten. Im Hinblick auf die Kosten verursachen Wasser- und Feuchteschäden sogar den größten finanziellen Aufwand für Regulierung bzw. Beseitigung. Deshalb haben wir diesem Themenfeld ein eigenes Kapitel gewidmet.“
Schadenbeispiele: Der Blick in die tägliche Praxis
Anhand von sechs realen Schadenfällen gibt der Bauschadenbericht auch wieder einen Einblick in die tägliche Praxis. Die Schadenfälle reichen vom Feuchteschaden aufgrund fehlerhafter Sanierung über Mängel beim Einbau einer Photovoltaikanlage oder Missverständnissen bei der Bauüberwachung bis hin zum Cyberangriff und spiegeln die große Bandbreite an Themenfeldern wider, die Schäden bzw. Mängel verursachen können. Die Schadenfälle wurden wissenschaftlich aufbereitet: So dokumentieren die jeweilige Schadenquelle, die Schadenbehebung, die Schadenregulierung sowie Möglichkeiten der Schadenvermeidung exakt den genauen Hergang bzw. Ablauf eines Schadenfalls. Sinnvolle Lösungsansätze geben – wie in den Bauschadenberichten üblich – praxisnahe Hilfestellung.
Fallbeispiel: Feuchtigkeitsschäden durch mangelhafte Estrichausführung aufgrund missverstandener Zuständigkeiten bei der Bauüberwachung
In einem neu errichteten Mehrfamilienhaus wurden die Bodenbeläge vor Erreichen der Belegreife des Estrichs verlegt. Daraufhin kam es zu umfangreichen Feuchte- und Feuchtefolgeschäden. Das Problem: Weder das Planungsbüro noch der ausführende Generalunternehmer sahen sich vertraglich mit der Objekt- bzw. der Bauüberwachung beauftragt.
Was war passiert? Für den Neubau eines Mehrfamilienhauses wurde ein Architekturbüro mit der gesamten Planungsleistung beauftragt, die Bauausführung sollte durch einen Generalunternehmer erfolgen. Zwischen Bauherrenschaft und Architekturbüro war ein Architektenvertrag auf Basis der HOAI geschlossen worden, wonach das Architekturbüro die Leistungsphasen 1 bis 5 übernehmen sollte. Auf Wunsch des Bauherrn sollte der Architekt auch die Leistungsphase 8 – die Objektüberwachung – übernehmen, jedoch war dies vertraglich nicht fixiert worden. Weiterhin hatte der Bauherr mit einem Generalunternehmer einen Generalunternehmervertrag geschlossen, der die schlüsselfertige Erstellung des Bauvorhabens zum Inhalt hatte.
Rund acht Monate nach Einzug der Mieter traten in allen Wohnungen erhebliche Feuchte- und Feuchtefolgeschäden auf, die sich schnell weiter verstärkten. Anfänglich zeigten sich an den Wänden aufsteigende Feuchte und leichte Wasserränder, es folgten Unebenheiten im Laminatbelag und durchfeuchtete Stellen in den Teppichböden. Im Lauf weniger Tage wurden die Wasserränder auf den Wandflächen intensiver und in den Bodenbelägen traten deutliche Hohllagen auf. Zur Ursachenklärung wurde ein Sachverständiger für Schäden an Gebäuden hinzugezogen. Bei der gutachterlichen Untersuchung wurden im gesamten Gebäude an den Wandflächen bräunliche Verfärbungen, stark ausgeprägte Wasserränder und Putzabplatzungen festgestellt, dazu hohlliegende Laminatpaneele sowie großflächige Verfärbungen und Ausblühungen an den Natursteinbelägen im Treppenhaus.
Raumluftmessungen erbrachten sehr hohe relative Luftfeuchten von 80 bis 85 Prozent bei Innenlufttemperaturen von durchschnittlich rund 20 °C. Die Untersuchungen ergaben, dass der Feuchtegehalt des Zementestrichs zum Zeitpunkt der Bodenbelagsarbeiten noch so hoch war, dass der Estrich nach dem Aufbringen der Bodenbeläge weiter austrocknete und dabei erhebliche Feuchtemengen an die Umgebung abgab. Aufgrund der festgestellten umfassenden Feuchteschäden war davon auszugehen, dass der Estrich zum Zeitpunkt des Belegens seine Belegreife noch nicht erreicht hatte und die im Estrich vorhandene Restfeuchte weit über dem zulässigen Grenzwert lag. Der für die Ermittlung des Restfeuchtegehalts verantwortliche Bodenleger konnte kein Prüfprotokoll zur Ermittlung der Belegreife vorweisen. Die erheblichen Feuchte- und Feuchtefolgeschäden machten eine umfassende Sanierung der Wohnungen notwendig. Der Bauherr verklagte daraufhin den Architekten auf Nichterfüllung der von ihm beauftragten Leistungen und bezog sich konkret auf die Objektüberwachung. Zu den Aufgaben der Leistungsphase 8 gemäß HOAI zählen unter anderem das Überwachen der Bauausführung und die Abnahme der Bauleistungen. Der Architekt argumentierte, dass es keine Beauftragung der Leistungsphase 8 gegeben habe. Der schriftlich geschlossene Vertrag umfasste die Erbringung der Leistungsphasen 1 bis 5, die vollumfänglich erfüllt worden seien. Die Äußerung des Bauherrn, dass auch die Objektüberwachung übernommen werden solle, sei lediglich einmal während einer Baubesprechung gefallen. Eine vertragliche Vereinbarung sei aber niemals erfolgt. Insofern habe sich der Architekt diesbezüglich nicht zuständig gefühlt.
Die weitere Prüfung der projektbezogenen Verträge ergab, dass die Verantwortung für die Bauüberwachung beim Generalunternehmer lag. So ging aus dem Generalunternehmervertrag eindeutig hervor, dass zu den beauftragten Leistungen des Auftragnehmers unter anderem „das Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung (…) sowie den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen technischen Bestimmungen“ gehörte. Desweiteren wurde „die Übernahme der Bauleitung gemäß Landesbauordnung“ vereinbart. Auch wenn ein Generalunternehmer-Vertrag nicht auf Basis der HOAI geschlossen wird, überschneiden sich die beauftragten Tätigkeiten der Bauüberwachung zum Teil mit den Aufgaben eines Objektüberwachers im Sinn der Leistungsphase 8 der HOAI. Im weiteren Verlauf stellte sich heraus, dass der Generalunternehmer lediglich seine eigenen (Rohbau-)Leistungen überwacht hatte und nach eigener Aussage davon ausgegangen war, dass der planende Architekt für die Überwachung aller Leistungen zuständig gewesen sei. Kurz: Keiner der Baubeteiligten hatte sich in der Verantwortung für die Bauüberwachung gesehen und in der Folge war diese Leistung nicht erbracht worden.
Zur Behebung der Schäden wurde ein Sanierungskonzept mit dem Ziel erarbeitet, die Bausubstanz so weit zu trocknen, dass keine weitere Feuchte an die Umgebung abgegeben wird. Dazu war erforderlich, die Wohnungen komplett zu räumen, die Nutzer mussten ausziehen und anderweitig untergebracht werden. Während der Sanierungsarbeiten wurden unter anderem die beschädigten Fußbodenbeläge und der durchfeuchtete Innenputz entfernt und Kondensationstrockner und Infrarot- Heizplatten eingesetzt. Im Anschluss an die Bautrocknung wurden die Wände neu verputzt und neue Fußbodenbeläge verlegt. Nach einer Sanierungszeit von rund sechs Wochen konnten die Mieter wieder in ihre Wohnungen zurückkehren.
Für die Regulierung eines Schadens mussten die Verantwortlichkeiten der einzelnen Baubeteiligten geklärt werden. Die technischen Verantwortlichkeiten wurden vom Gericht zu 30 Prozent beim Bodenleger gesehen. Da dieser kein Prüfprotokoll zur Ermittlung der Belegreife vorlegen konnte, fehlte der Nachweis, dass die Belegreife geprüft worden war. Unabhängig davon war der Restfeuchtegehalt zu hoch und die Leistung somit mangelhaft. 70 Prozent der Schuld wurde dem Generalunternehmer zugewiesen, da dieser seiner vertraglich vereinbarten Aufgabe der Bauüberwachung nicht nachgekommen sei und ausschließlich seine selbst erbrachten Leistungen überwacht habe. Nach eigener Aussage war dem Generalunternehmer die Gesamtverantwortung trotz Vertragsunterzeichnung nicht bewusst. Die schadenbedingten Gesamtkosten wurden mit rund 140.000 Euro (brutto) veranschlagt. Diese Summe setzt sich aus den Sanierungskosten und weiteren im Zusammenhang mit der Schadenbeseitigung entstandenen Kosten (Aufwendungen für den Umzug der Mieter in Übergangsquartiere und Mietausfälle) zusammen.
An diesem Fall wird ein klassisches Kommunikationsproblem zwischen Baubeteiligten deutlich: Weder das Planungsbüro noch der ausführende Generalunternehmer sahen sich vertraglich damit beauftragt, sondern gingen davon aus, dass die jeweils andere Partei zuständig sei. Auch der Bauherr trug zu dem Missverständnis bei, da er zwar den Generalunternehmer mit der Übernahme der Bauleitung schriftlich per Vertrag beauftragt, parallel aber auch den Architekten auf die Übernahme der Objektüberwachung angesprochen hatte. Damit für alle Vertragsparteien Klarheit über die zu erbringenden Leistungen herrscht, sollten alle Details schriftlich und für alle verständlich in einem Vertrag zusammengefasst werden. Grundsätzlich ist es empfehlenswert, für Verträge die Schriftform zu wählen. Dies gilt auch für Vertragsänderungen und -ergänzungen.
Kommunikation:
Stellschraube für Qualität
Die ausgewerteten Schadenfall-Daten des VHV-Bauschadenberichts zeigen die Stellschrauben auf, die helfen können, Probleme zu erkennen und Potenziale zu nutzen. Im Bereich der technischen und logistischen Möglichkeiten beweist eine Vielzahl von Innovationen, wie die Mangel- und Schadenprävention, Schadenfrüherkennung und -minimierung bereits in der Praxis funktioniert und weiter voranschreitet. In diesen Bereichen spielen die Digitalisierung sowie der Zusammenhang zwischen Qualität und Kommunikation eine wesentliche Rolle.
Zu den (juristisch geforderten) Informationspflichten der planungs- und baubeteiligten Auftragnehmer zählen verschiedene Prüfungs-, Dokumentations-, Hinweis- und Anzeigepflichten, wie zum Beispiel Bautagebuch oder Bedenken- und Behinderungsanzeigen. Diese sind wesentliche Bestandteile der Kommunikation. Jedoch müssen sie noch um eine Vielzahl von Anforderungen bzw. Kriterien ergänzt werden: etwa Projekt- und Qualitätsziele, (Plan-)Daten und Informationen, Kosten- und Terminziele sowie die Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten der Beteiligten. Denn: Je mehr Beteiligte in den Planungs- und Bauprozess eingebunden sind, desto komplexer ist die Kommunikation, desto wichtiger werden schnelle und sichere Informationsstrukturen und Kommunikationsmittel, wie zum Beispiel digitale Plattformen und Tools, sowie der sichere Umgang damit.
Kriterien und Zielsetzungen für erfolgreiche Kommunikation
Der Bauschadenbericht enthält verschiedenste Gastbeiträge namhafter Experten aus der Baubranche. Die vorgestellten Möglichkeiten – zum Beispiel BIM-basierte Planungs- und Bauüberwachungsprozesse – zeigen, wie die Digitalisierung der Planungs- und Arbeitsprozesse bereits mangelpräventiv wirkt, zur Erhöhung der Bauqualität beiträgt und zudem die Prozesse im Sinn der Wirtschaftlichkeit positiv beeinflusst.
Die IFB-Direktorin erläutert: „Kommunikation ist für Qualität am Bau unabdingbar. Damit sie transparent und ungestört verläuft, braucht es klar definierte und vertraglich vereinbarte Projekt- und Qualitätsziele, jederzeit aktuelle und gemeinsam nutzbare (Plan-)Daten und notwendige Informationen, festgeschriebene Kosten- und Terminziele im Prozess, klare Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten der Beteiligten sowie klar definierte Abläufe an Schnittstellen und in Abnahme- und Übergabeprozessen.“
Erfolgreiche Kommunikation für Qualität benötigt demnach bestimmte Kriterien und Zielsetzungen. Im VHV-Bauschadenbericht werden diese dargestellt. Böhmer ergänzt: „Das gemeinsame Ziel aller Beteiligten muss sein, die Qualität des Planungs- und Bauprozesses und damit des Bauergebnisses (Bauwerks) und dessen Wirtschaftlichkeit zu erhöhen. Auf dieser Basis lassen sich aktuelle und zukünftige Herausforderungen beim Planen und Bauen sowohl beim Neubau als auch bei der Modernisierung und Sanierung von Bestandsgebäuden im Sinn von Mangel- und Schadenvermeidung, nachhaltiger Bauqualität und Baukultur erfolgreich realisieren. Entscheidende Voraussetzung ist und bleibt, dass sich alle Planungs- und Baubeteiligten ihrer persönlichen Verantwortung und Verantwortlichkeit bewusst sind, das Erreichen des schadenfreien Bauergebnisses als gemeinsames Ziel verinnerlicht wird und die entsprechende Zusammenarbeit vor diesem Hintergrund erfolgt. Kompetenz und Kommunikation sind dafür Grundvoraussetzungen, an denen in vielen Bereichen gearbeitet wird.“
Der dritte Band des VHV-Bauschadenberichts ist ein weiterer Schritt, die Relevanz der Bauqualität auf der Basis neuer Daten und Fakten noch weiter in den Fokus zu rücken. Die Verfasser hoffen, dass die Ergebnisse zur Diskussion und Sensibilisierung beitragen, dass die Ideen, Meinungen und Strategien verbreitet werden und in der Folge die Beschäftigung mit dem Thema Bauqualität unterstützen. Der Bericht ist der dritte Teil in der Reihe der VHV-Bauschadenberichte, die jährlich – im Wechsel zu den Themenbereichen Hochbau und Tiefbau – erscheinen. Im kommenden Jahr erscheint der zweite Tiefbau-Bericht. Die Themen und Inhalte der Bauschadenberichte werden weiter vertieft, erweitert und den aktuellen Problemfeldern angepasst. Die IFBDirektorin fordert zudem ausdrücklich zur Mitarbeit, Unterstützung und konstruktiven Kritik auf: „Wir wünschen uns die Nutzung und Weitergabe der Ideen, ganz im Sinn der Kommunikation für mehr Planungs- und Bauqualität“, so Böhmer.
Den Bauschadenbericht als E-Book zum kostenlosen Download sowie weiterführende Informationen, Daten und Fakten zum Thema gibt es bei den VHV-Bauexperten: www.vhv-bauexperten.de/vhv-bauforschung und beim Institut für Bauforschung unter www.bauforschung.de. Erschienen ist der Bericht im Fraunhofer IRB-Verlag und dort ebenfalls erhältlich: www.baufachinformation.de/ vhv-bauschadenbericht/bu/22039010315.
Die Herausgeber
Das Institut für Bauforschung e.V. (IFB) mit Sitz in Hannover wurde 1946 gegründet. Satzungsgemäße Kernaufgaben sind seit mehr als 76 Jahren die wissenschaftliche Forschung und deren Förderung in den Bereichen Planung im Bauwesen, Baustoffe, Bauarten, Baubetrieb sowie Bauschäden und deren Ursachen. Die Verschmelzung mit dem Institut für Bauschadensforschung e.V. im Jahr 2002 hat die Arbeitsschwerpunkte auf dem Gebiet der Schadenanalyse und Bauqualität im Hoch- und Tiefbau erweitert: Im Auftrag öffentlicher und privater Auftraggeber bearbeitet das Institut umfassende Studien zu aktuellen Problemen des nachhaltigen und qualitätsvollen Planens, Bauens und Nutzens. Die Ergebnisse werden den Mitgliedern aus Bauindustrie, Baugewerbe, Wohnungswirtschaft, Verwaltung und Sachverständigenwesen sowie der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt. Im Auftrag bzw. in Zusammenarbeit mit den VHV Versicherungen sind Studien zu Kabel- und Leitungsschäden, zur Risikobewertung von Wärmedämmung, zum Brandschutz im Gebäudebestand und zu Bauschäden durch Klimawandel sowie seit 2018 die in der Fachwelt viel beachtete Reihe der VHV-Bauschadenberichte entstanden. Seit dem Jahr 2018 konzentrieren die VHV und das IFB ihre bereits seit 2002 bestehende Zusammenarbeit unter der Marke „VHV Bauforschung“.
Weitere Informationen finden Sie unter www.bauforschung.de.
